2021 год был действительно насыщенным изменениями в земельном законодательстве. Ключевые изменения касались:
- открытия рынка земли;
- передачи земельных участок из государственной собственности - в коммунальную собственность общин;
- упрощения изменения целевого назначения земли;
- присвоения градостроительной документации статуса документации по землеустройству;
- закрепления принципа единства земельного участка и недвижимости на ней, и пр.
Именно о единстве земельного участка и недвижимости, расположенной на нём, мы сегодня и поговорим. Попробуем разобраться: что изменилось, и что еще измениться в статье 120 Земельного кодекса Украины.
Итак, Верховной Радой принято два Закона.
- Первый №1174-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой судьбы земельного участка и размещенного на ней объекта недвижимости". Принят 2 февраля 2021 года и вступил в силу 28 октября 2021 года.
- Второй №1720-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, на котором расположено". Принят 9 сентября 2021 года и вступит в силу 01 января 2022 года.
Оба Закона несут в собе изменения к статье 120 Земельного кодекса Украины.
Алгоритм внедрения изменений следующий:
Сначала будут действовать нормы, предусмотренные Законом №1174-ІХ, а через 2 месяца статья 120 Земельного кодекса Украины измениться, в соответствии нормам Закона №1720-IX.
Важные изменения, на которые необходимо обратить внимание:
- Необходимость кадастрового номера
Этими Законами предусмотрено, что в случаи получения права собственности на объект недвижимого имущества, размещённого на земельном участке, право собственности (или право аренды, эмфитемзиса, суперфиция) на такой земельный участок или его часть, одновременно переходит от предыдущего собственника к приобретателю такого права без изменения его целевого назначения.
При этом, земельный участок обязательно должен иметь кадастровый номер, а перерегистрация прав от предыдущего владельца земли на нового будет происходить одновременно с нотариальным заверением договора купли-продажи.
- Уведомление о переходе права собственности
По Закону 1174-IX новый собственник обязан уведомить арендодателя (или лицо, передавшее земельный участок в пользование на праве эмфитевзиса, суперфиция) о переходе права собственности.
А по Закону 1720-IX - сообщить о переходе права собственности арендодателя (или лица, передавшего земельный участок в пользование на праве эмфитевзиса, суперфиция), должен уже государственный регистратор. Сделать это следует одновременно с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и прав на земельный участок. Если информация о его местонахождении находится в Государственном реестре прав, то сообщение можно отправить почтовым отправлением или по электронной почте.
Оба Закона указывают, что волеизъявление арендодателя (владельца) земельного участка, отчуждателя (предыдущего собственника), приобретателя такого объекта и внесение изменений в договор аренды земли (или эмфитевзиса, суперфиция) с указанием нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуется. То есть, процедура должна быть максимально удобной, ведь не требует дополнительных действий по внесению изменений.
- Существенные условия договора и регистрация права
Закон 1720-IX определяет еще одно существенное условие договора, предусматривающее переход права собственности на объект недвижимого имущества.
Это условие одновременного перехода права собственности на такой земельный участок (долю в праве общей собственности на него) от отчуждателя (предыдущего владельца) объекта к приобретателю этого объекта.
Следовательно, нотариусам при удостоверении договоров необходимо будет с 01 января 2022 обращать внимание на указания таких существенных условий, которые до 2022 года предусмотрены не были.
Кроме того, оба Закона указывают, что основанием для государственной регистрации перехода к новому собственнику недвижимости, праву собственности или пользования земельным участком, на котором размещен такой объект, являются документы, подтверждающие приобретение права собственности.
Интересно, что Закон 1720-IX обязывает государственного регистратора одновременно с обретением права собственности на недвижимость, зарегистрировать и соответствующее имущественное право на земельный участок, в то время как Закон 1174-IX одновременно делать это не требует и регистратор может зарегистрировать соответствующее право на землю впоследствии.
- Выделение доли участка при переходе права на долю недвижимости
Законами установлено: заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности (доли в праве общей собственности) на объект недвижимого имущества, осуществляется после выделения такой части в отдельный земельный участок и присвоение ему кадастрового номера. Однако ни одна из редакций не указывает на разграничение общей совместной и общей долевой собственности. Алгоритм разрешения таких ситуаций, похоже, станет ясен только после появления соответствующей судебной практики.
Закон 1720-IX говорит, что в случае приобретения доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, находящемся в постоянном пользовании, приобретатель имеет право использовать такой земельный участок для доступа и обслуживания такого объекта. Порядок использования земельного участка приобретателем определяется договором между ним и землепользователем. В случае недостижения согласия между ними порядок пользования определяется судом.
- Возмещение платы за землю
Оба Закона предусматривают: в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества лицом, которое не может иметь земельный участок под недвижимостью в собственности, такое лицо имеет право требовать передачи ему собственником земельного участка соответствующего земельного участка на правах аренды или суперфиция на условиях, определенных именно новым собственником.
Тогда у нового собственника недвижимости возникает обязанность возмещать собственнику земельного участка плату за землю, которую согласно закону он обязан уплачивать. Эти нормы чрезвычайно важны, чтобы избежать злоупотреблений новым собственником недвижимости, и избавиться от соблазна установить минимальную плату за землю.
Обретение государством или территориальной общиной прав на недвижимость
Действующая сейчас статья 120 Земельного кодекса Украины, в редакции Закона 1174-IX никоим образом не определяет, что происходит с земельным участком в случае перехода права собственности на недвижимость к государству или территориальной общине.
А вот Законом 1720-IX порядок действий расписан шире и выделены под это четыре пункта в части 3 статьи 120 Земельного кодекса Украины.
Выводы: что за чем следует
К сожалению, ни один из проанализированных выше Законов не устанавливает соотношения или логическую связь между размерами и стоимостью приобретаемого объекта недвижимости; размерами и стоимостью земельного участка, на котором он расположен.
По нашему мнению, целесообразнее было бы, чтобы именно объект недвижимости (здание или сооружение) следовали за земельным участком, а не наоборот.
Это, в первую очередь, соответствовало бы принципу римского права на приобретение права собственности — superficies solo cedit (от лат. «построенное на земле следует за ней»). По этому принципу земля является главной вещью, другие расположенные на ней объекты недвижимости — ее составные части.
Поскольку Законами определено, что именно недвижимость (здание или сооружение) является главной вещью, а земля – производной, то открываются возможности недобросовестного завладения земельными участками, размер и стоимость которых значительно выше по сравнению с размещенными на них объектами недвижимости. То есть сразу закладывается возможность манипуляций.
Также ни один из предлагаемых Законов не регулируют вопрос об отчуждении одного из нескольких объектов недвижимости, находящихся на одном земельном участке. Очевидный пробел, который может вызвать неудобства и сложности на практике.
Конечно, судебная практика впоследствии ответит на проблемные вопросы перехода прав на недвижимость и землю, а также разъяснит верное правоприменение статьи 120 Земельного кодекса Украины.